Ustawa deweloperska – skuteczna obrona praw nabywców czy fasada?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku popularnie zwana ustawą deweloperską weszła w życie dnia 29 kwietnia 2012 roku. Zrodziła się ona jako odpowiedź na liczne naruszenia praw nabywców lokali oraz domów z rynku pierwotnego. Nagłaśniane przypadki upadłości deweloperów przed zakończeniem przez nich inwestycji oraz pozostawianie niedoszłych właścicieli z niczym, a częstokroć z zaciągniętymi kredytami na niedokończone mieszkania i domy, spowodowały potrzebę ustanowienia regulacji prawnej, która zapewniałaby bezpieczeństwo w obrocie deweloperskim. Czy ustawa spełniła oczekiwania w niej położone i czy rzeczywiście zabezpiecza interesy nabywców?

Do momentu wejścia w życie przedmiotowej ustawy istniał pogląd, że Polska jest jednym z krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi nabywca. Takie stanowisko zostało przyjęte m.in. w uzasadnieniu do ustawy. Podniesiono również zarzut, że obowiązujące wówczas przepisy niewystarczająco chroniły interesy klientów firm deweloperskich. Stąd inicjatywa uchwalenia odrębnej ustawy regulującej wyłącznie kwestie deweloperskie.

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ponadto określa środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywców, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przed kontraktowe dewelopera, treść umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej, a także zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera. Przepisy niniejszej ustawy stosuje się również do umowy przedwstępnej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej.

Po około dwóch latach obowiązywania nowych przepisów UOKiK opublikował wnioski z analizy funkcjonowania nowego prawa. Przeprowadzone zostało m.in. kompleksowe badanie rynku, w którym blisko tysiąc podmiotów, w tym firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe oraz banki, wyraziły opinię oraz przedstawiły ocenę obowiązujących przepisów w nawiązaniu do ich działalności. Przedstawiono również wpływ ustawy na działalność gospodarczą oraz potrzebę i zakres ewentualnych zmian w przedmiotowym akcie prawnym. Spostrzeżenia, uwagi oraz informacje zebrane od wskazanych wyżej podmiotów ujawniły, że zasadnicze założenie ustawy zostało spełnione. Wzrost poziomu ochrony nabywców jest znaczny i odczuwalny. Jako uzasadnienie wskazano spadek liczby wniesionych do UOKiK skarg na deweloperów. Zmniejszyła się również ilość postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez Urząd. Można pokusić się o twierdzenie, że przepisy ustawy przyczyniły się do wzrostu ilości inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.

Wydawałoby się, że ustawa stanowi panaceum na wszystkie problemy ciążące na nabywcach obrocie deweloperskim, ale czy aby na pewno?

Portale prawnicze oraz serwisy internetowe zajmujące się tematyką deweloperską podkreślają, iż nie udało się całkowicie wyeliminować wszystkich problemów jednym aktem prawnym. Przykładowo wciąż nie ma założonych rachunków powierniczych w przypadku wielu nowych inwestycji. Głośno było w mediach o problemach Gant Development, który przeprowadzał inwestycje na terenie całego kraju. Spółka nie spłaciła wyemitowanych obligacji o wartości 250 milionów złotych. Obligacje wykupiło blisko 2,5 tys. osób. W lipcu 2014 roku sąd ogłosił likwidację spółki, tym samym pozostawiono nabywców bez mieszkań. Dlaczego do tego doszło, mimo obowiązywania ustawy mającej chronić kupujących na rynku pierwotnym? Otóż jak wyżej wspominałem przepisy weszły w życie 29 kwietnia 2012 r. Ustawa nakłada na deweloperów m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla inwestycji. W rachunkach otwartych bank wypłaca firmie pieniądze po wybudowaniu etapu osiedla, w zamkniętych – po przeniesieniu na klientów praw własności do mieszkań. Niestety uregulowania te nie odnoszą się do spółek deweloperskich, które sprzedaż ogłosiły przed dniem 29 kwietnia 2012 r., a więc przed wejściem w życie ustawy. W tym przypadku nie mają obowiązku zakładać takich rachunków. Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, analityka portalu RynekPierwotny.com, wadą ustawy było dopuszczenie na długi okres do kuriozalnej sytuacji: w mieszkaniówce istnieją dwa rynki pierwotne – jeden pod rządami ustawy deweloperskiej, drugi – poza nią.

UOKiK przeprowadził kolejną analizę rynku. Weryfikowano czy deweloperzy otwierają rachunki powiernicze. Wynik okazał się być pozytywny. Wśród 93 skontrolowanych podmiotów tylko jeden nie wywiązał się z obowiązku założenia rachunku. Niestety zdaniem analityków wiele trwających inwestycji deweloperskich nadal nie posiada założonych rachunków powierniczych.

Panuje powszechne przekonanie, że dla klienta bezpieczniejszy jest powierniczy rachunek zamknięty.Doktryna podnosi, że w przypadku rachunków otwartych, zupełnie bezpieczne są jedynie pieniądze na nich ulokowane. Natomiast w sytuacji, gdy środki pieniężne zostały już wpłacone bezpośrednio deweloperowi na poczet inwestycji, to sytuacja może być już bardziej skomplikowana albowiem ustawa nie określa procedury ich odzyskania. Niewykluczone, że konieczne będzie dochodzenie swoich praw przez nabywców w postępowaniu upadłościowym na zasadach ogólnych. Z łatwością można zauważyć, że obejście obowiązku posiadania rachunków powierniczych, to jedna z największych słabostek omawianej regulacji.

Paradoksalnie obowiązywanie ustawy może spowodować również, że nabywcy przekonani o bezpieczeństwie powierzonych środków i pewności swoich praw wynikających z przepisów, stają się mniej czujni w swoich działaniach. Warto pamiętać, że kupno mieszkania czy domu z rynku pierwotnego, na etapie budowy zawsze pociąga za sobą pewne ryzyko, którego nie ma w przypadku zakupu istniejącego i ukończonego już mieszkania na rynku wtórnym. Oczywiście ustawa deweloperska rozwiązała kilka problemów i znacznie przyczyniła się do poprawy bezpieczeństwa klientów. Niestety jak wiele aktów prawnych nie jest pozbawiona wad i luk prawnych.